Berlins neue Wohnungsaufwendungsverordnung (AV-Wohnen)

Pressemitteilung / Berlin, O1. Juli 2015

(unten stehend auch eine Stellungnahme zur AV-Wohnen Berlin 2015 von TOPOS Stadtforschung)

Berlins neue Wohnungsaufwendungsverordnung – eine Hilfe gegen Verdrängung trotz Wohnungsnot?

Die neue Aufwendungsverordnung Wohnen (AV Wohnen) ist heute in Kraft getreten. Sie soll die Angemessenheitsgrenze der Kalt- und Warmmieten differenzierter regeln als bisher. Außerdem sollen nach Aussage der Senatsverwaltung für Soziales,  ALGII-beziehende Haushalte besser gestellt werden.

In der Vergangenheit lagen die Mietkosten von mehreren zehntausend Hartz IV-Berechtigten über den Sätzen der Kosten der Unterkunft (KdU), die nach Senatsverordnung erstattet wurden. Die meisten von ihnen erhalten daher weniger Geld als sie für die Miete ausgeben müssen. Um diesen sozialpolitischen Skandal zu beenden, müsste die Senatsverwaltung die Angemessenheitsgrenzen deutlich über die Mietpreissteigerungen der letzten Jahre anheben.

kottiwolken

Die neue AV Wohnen verfehlt aber bei weitem ihr Ziel, die Situation der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II verbessern zu wollen. Zwar sind die Sätze gegenüber 2012 um 9-11 % angehoben worden. Doch diese Anpassung deckt hauptsächlich den Mietanstieg der letzten vier Jahre ab, so das Gutachten von TOPOS Stadtforschung (siehe Anlage). Damit versäumt es die Sozialverwaltung, die Kosten der Unterkunft der Realität auf dem Berliner Wohnungsmarkt anzupassen.

Jobcenter sollten Betriebskosten prüfen statt zu Kostensenkungen und Umzügen aufzufordern

Die Angemessenheitsgrenze der KdU wird durch die rasanten Mietpreissteigerungen der letzten Jahre von vielen Haushalten schon längst überschritten. Wer nicht umziehen kann, spart schon seit Jahren am Essen, um sich die Miete leisten zu können. Auch für die Sozialmieter*innen am Kottbusser Tor reichen die neuen Höchstsätze nicht aus. Das Jobcenter fordert nach wie vor zu Kostensenkungen oder zu Umzügen auf, obwohl es kaum bezahlbare und angemessene Wohnungen gibt. Am Kottbusser Tor bestreiten laut Senatsverwaltung für Stadt-entwicklung immerhin 45 % der Mieter*innen ihre Miete über Kosten der Unterkunft (KdU).

Vor allem die extrem hohen Betriebskosten in Sozialwohnungsbeständen mit mangelnder Instandhaltung stellen ein besonderes Problem dar. Diese sind z.B. in Beständen der GSW am Kottbusser Tor doppelt bis dreifach so hoch wie im Berliner Durchschnitt. Diese Unverhältnismäßigkeit lässt sich nicht einfach mit Verbraucherverhalten abtun. Aus Sicht der Sozial- und Mietrechtsberatung von Kotti&Co stellen diese horrenden Nachzahlungsforderungen für Betriebskosten eine „zweite Miete“ dar. Es muss dringend geprüft werden, ob die Betriebskosten mietrechtlich zulässig sind. Dazu fordert endlich auch die aktuelle AV Wohnen die Jobcenter auf. Es kommt jetzt darauf an, dass die Jobcenter die Mieter*innen dabei unterstützen, statt ihnen bei ungeklärten steigenden Betriebskosten Kostensenkungsverfahren und Umzüge aufzuzwingen.

65.000 Bedarfsgemeinschaften liegen weiterhin über den neuen Obergrenzen der AV Wohnen

Zudem stellt TOPOS Stadtforschung fest, dass nach der neuen Verordnung im Vergleich zur WAV 2012 statt 73.000 immer noch 65.000 Bedarfsgemeinschaften über den neuen Obergrenzen liegen. Hartz IV-beziehende Bedarfsgemeinschaften bewohnen allgemein schon kleinere und schlechter ausgestattete Wohnungen als der Durchschnitt der Mieter*innen – 34,4 m/qm pro Person gegenüber 41,2 m/qm. Selbst die Haushalte, die über den Höchstsätzen der KdU liegen, verfügen mit durchschnittlich 33,8 m/qm über kleinere Wohnflächen. Sie schränken sich also räumlich ein und zahlen einen Teil der Miete auch noch aus dem Regelbedarf.

Dass ausgerechnet diese Bedarfsgemeinschaften seltener umziehen, wird von der Senatsverwaltung zwar als Erfolg verkauft, weil es somit wenige Zwangsumzüge gäbe. Unterschlagen wird aber, dass die betroffenen Haushalte einen Teil ihrer Mietausgaben aus den Regelsätzen für den Lebensunterhalt bestreiten müssen, die dafür nicht vorgesehen sind. Umzüge sind keine Alternative. Wohnungen zu Sätzen der AV Wohnen sind in Berlin nämlich nicht zu finden.

Dass viele Bedarfsgemeinschaften über den neuen Sätzen liegen, könnte die Senatsverwaltung leicht in Erfahrung bringen, wenn sie ihre Statistiken auswerten würde. Schließlich haben ja alle Antragsteller*innen die Höhe ihrer Miete angegeben. Es drängt sich daher der Eindruck auf, dass die Senatsverwaltung es nicht ernst gemeint hat mit dem Versprechen, die neue AV Wohnen an die tatsächliche Entwicklung der Mietpreissteigerungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt anzupassen. Trotzdem suggeriert sie der Öffentlichkeit, dass sich die Situation der betroffenen Mieter*innen verbessere.

Es besteht weiterhin die Notwendigkeit, Aufforderungen der Jobcenter zur Kostensenkung und zu Umzügen umgehend einzustellen. Die vollen Kosten der Unterkunft müssen von den Jobcentern übernommen werden. Diese müssen besser ausgestattet werden, um Mieter*innen bei der mietrechtlichen Prüfung der Betriebskostennachforderungen aktiv zu unterstützen. Die Politik hat die Aufgabe, die Jobcenter anzuweisen, die Kosten der Unterkunft sicher zu stellen. Die Daten zur sozialen Lage der Mieter*innen und des neuen Mietspiegels müssen aufeinander bezogen und analysiert werden.

Dann erst können angemessene Lösungen für die Organisation der Kosten der Unterkunft gefunden werden.

Die Regelungen der Kosten der Unterkunft sollten Menschen vor weiterer Verarmung und Wohnungsverlust schützen, statt beides zu forcieren.

Kotti & Co | TOPOS Stadtforschung | Lutz Achenbach / Anwalt für Sozialrecht

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Stellungnahme zur AV-Wohnen Berlin 2015 von TOPOS Stadtforschung / Berlin, Juni 2015

Neue AV-Wohnen

Nachdem die Wohnungsaufwendungsverordnung (WAV) aus dem Jahre 2013 durch das Bundessozialgericht gekippt worden ist, hat die Senatsverwaltung für Soziales eine neue Verordnung ausgearbeitet (AV-Wohnen), die ab 1.7.2015 die Erstattung der Wohnungsaufwendungen (Warmmiete) der Hatz IV-Empfänger regeln soll.

TOPOS Stadtforschung hatte 2012 – wie auch bereits vorher 2005 – berechnet, in welchem Umfang die tatsächlichen Mieten, die die Bedarfsgemeinschaften zahlen müssen, von den festgelegten Sätzen gedeckt werden und wie die Struktur der Haushalte beschaffen ist, die mehr zahlen müssen. Die müssen dann nämlich einen Teil der Miete selbst aus den Mitteln für den Lebensunterhalt bezahlen, wenn sie keine billigere Wohnung finden, was nur einem verschwindend geringem Teil der betroffenen Bedarfsgemeinschaften gelingt.

2012 hat TOPOS Stadtforschung berechnet, dass ca. 95.000 Bedarfsgemeinschaften die damaligen Werte überschreiten. Bei Berücksichtigung der zulässigen10%-Überschreitungen im Zuge der Härtefallregelungen verblieben noch 73.000 BG Hinzu kamen noch 9.000 BG, deren Miete zur Bekämpfung der Wohnungsspekulation nicht in voller Höhe übernommen werden sollten. So ergaben sich 82.000 BG. Diese Spekulationsregel ist in der neuen AV-Wohnen 2015 nicht mehr enthalten, so dass für den Vergleich mit 2015 von 73.000 betroffenen BG im Jahre 2012 auszugehen ist.

Zur Abdeckung der Mietentwicklung seit 2012 hat SenSoz die erstattungsfähigen Obergrenzen je nach Haushaltsgröße um 9 bis 11% angehoben. Diese Anhebung deckt im wesentlichen den Mietanstieg ab, den es in dieser Zeit gegeben hat. Einen deutlicheren Anstieg der Höchstsätze, mit dem Ziel die Realität auf dem Berliner Wohnungsmarkt tatsächlich zu berücksichtigen, hat die Senatsverwaltung aber vermieden.

Auswirkungen der AV Wohnen 2015

  1. Über den neuen Obergrenzen der AV-Wohnen liegen gut 80.000 BG.
  2. Bei Berücksichtigung der Härtefallregelungen sind ca. 65.000 BG.
  3. Damit liegt die Zahl der betroffenen BG nur geringfügig – ca. 8.000 (11%) – unter den Werten von 2012.
  4. Hartz IV-empfangende Bedarfsgemeinschaften haben kleinere (34,4m² pro Person gegenüber 41,2 m²) und schlechter ausgestattete (92% Vollstandardwohnungen gegenüber 96%) Wohnungen
  5. Auch die BG, die über den Höchstsätzen liegen, verfügen über kleinere Wohnflächen (33,8 m² pro Person).
  6. Hartz IV-empfangende Bedarfsgemeinschaften ziehen selten um. Dies wurde von der Senatsverwaltung der Öffentlichkeit stets als Erfolg verkauft, weil es damit so wenige ‚Zwangsumzüge‘ gäbe. Dabei hat die Senatsverwaltung der Öffentlichkeit regelmäßig unterschlagen, dass die betroffenen Haushalte einen Teil ihrer Mietausgaben aus den Regelsätzen für den Lebensunterhalt bestreiten müssen, die für den Lebensunterhalt und nicht für die Miete vorgesehen sind. Die geringe Umzugshäufigkeit von Hartz IV-Haushalten ist einzig das Ergebnis der Tatsache, dass Wohnungen zu den Sätzen der AV-Wohnen nicht zu finden sind. Die wenigen Hartz IV-Haushalte, die umgezogen sind, sind in eine der wenigen billigen Wohnungen auf dem Markt gezogen und konnten die Obergrenzen auch nur dann einhalten wenn sie sehr kleine Wohnungen gefunden haben (29,5 m²/Person).
  7. Von den Höchstgrenzen der AV-Wohnen werden besonders viele Haushalte mit Kindern betroffen. Während unter allen BG gut ein Viertel Haushalte mit Kindern sind, sind es bei denen, die über den Höchstsätzen liegen, trotz Berücksichtigung der Härtefallregelungen bereits mehr als ein Drittel.
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