Sozialwohnungen retten – Deutsche Wohnen enteignen!

Wind und Gegenwind
Die spannendste mietenpolitische Debatte in der Stadt dreht sich aktuell um den Volksentscheid Deutsche Wohnen & Co enteignen. Vor dem Hintergrund eines jahrelangen Politik- und Marktversagens, trifft der Vorschlag, große Immobilienkonzerne zu vergesellschaften, auf breite Zustimmung bei den Berliner*innen und weit über unsere Stadt hinaus. Allen Aktiven des Volksentscheides, der Kampange und der AG Starthilfe gebührt für ihre Arbeit großer Respekt! Denn „Deutsche Wohnen & Co Enteignen“ ist schon jetzt ein Erfolg: Die Stadtverwertungslobby aus Immobilienwirtschaft und Politik merkt, dass wir Mieter*innen es ernst meinen, wenn wir (und weitere Inis) sagen, die Wohnungen gehören uns! Dass merkt man vor allem daran, wie heftig Immobilienwirtschaft und Teile der Politik versuchen, Argumente gegen eine Vergesellschaftung großer Immobilienunternehmen zu finden. Mit drei der bekanntesten Argumente gegen die Vergesellschaftung wollen wir deswegen hier mal etwas aufräumen: 
   
  1. Die Mieten der Deutsche Wohnen (DW) sind doch gar nicht so hoch 
  1. Gegen steigende Mieten in Berlin hilft nur Neubau
  1. Enteignung ist viel zu teuer
Deutsche Wohnen und die Sozialwohnungen.

Die Deutsche Wohnen (DW) und ihre Freund*innen bei dem Verband Berlin- Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) beteuern, dass die Mieten bei der Deutsche Wohnen nur knapp über dem Berliner Durchschnitt liegen. Doch was sind das für Wohnungen, die für durchschnittlich 6,71€/m² vermietet werden? Zum größten Teil sind es Wohnungen, die in der Nachkriegszeit bis in die 1980er Jahre gebaut wurden. Solche Wohnungen gehören zum unteren Segment und nicht zu den teureren! Die Häuser der Deutschen Wohnen sind außerdem zu einem großen Teil als Sozialwohnungen für untere und mittlere Einkommen gebaut worden. Wenn diese Wohnungen heute teurer als der Berliner Durchschnitt sind, läuft etwas massiv falsch. Das gilt für die ehemaligen Sozialwohnungen und es gilt um so mehr für die bestehenden Sozialwohnungen, die noch preis- und belegungsgebunden vermietet werden müssen – und die trotzdem viel zu teuer sind. Der Hintergrund dafür ist: die Deutsche Wohnen (DW) hat 2013 den gesamten Bestand des ehemaligen landeseigenen Wohnungsunternehmens GSW übernommen – knapp 60.000 Wohnungen. Im Bestand der GSW befand sich dabei ein großer Teil der Berliner preis- und belegungsgebundenen Sozialwohnungen. Allein am südlichen Kottbusser Tor und der angrenzenden Wassertorsiedlung in Kreuzberg besitzt die DW etwa 3.000 Sozialwohnungen aus dem ehemaligen Bestand der GSW. In all diesen Wohnungen kann die DW nur eine gesetzlich festgelegte „Sozialmiete“ fordern.

Profitmaximierung mit Sozialwohnungen durch die DW & Co
Das Ende der Sozialbindungen 
Dass die Nettokaltmieten hier noch nicht exorbitant hoch sind, wie DW und BBU nicht müde werden zu beteuern, liegt also weniger an der Mieterfreundlichkeit der Unternehmen, sondern eben an den Sozialbindungen, denen der Soziale Wohnungsbau noch unterliegt. Aufgrund der großzügigen staatlichen Fördermittel, die die Eigentümer mal erhalten haben, sind sie noch nicht frei, die Mieten nach Lust und Markt zu erhöhen. Diese gesetzlich festgeschriebenen Mieten (Sozialbindungen) gelten allerdings nur, bis die Eigentümer die öffentlichen Kredite an das Land Berlin zurückgezahlt haben. Doch Deutsche Wohnen & Co wollen noch nicht einmal das Ende dieser Förderprogramme abwarten: sie lösen die Kredite, die sie beim Land Berlin haben und deren Laufzeit die Sozialbindung einschließt, vorzeitig ab (durch Umschuldung und Aufnehmen billigerer Kredite). Danach müssen sie nur noch 12 Jahre warten, dann sind die Wohnungen keine Sozialwohnungen mit gesetzlich festgeschriebenen Mieten mehr. * (siehe unten)
Deshalb sagen wir von Kotti & Co seit 2011: Die Sozialwohnungen in Deutschland sind keine nachhaltige Soziale Wohnraumversorgung. Der (Un-)Soziale Wohnungsbau ist ein Investitionsprogramm, mit dem für einen begrenzten Zeitraum bezahlbarer Wohnraum angeboten wird. Am Ende der öffentlichen Förderung gehören die Häuser und mitsamt der jahrelangen Subventionen den Immobilienunternehmen, ohne dass die Politik auf die Mieten noch Einfluss nehmen könnte. (Also Achtung, wenn heute wieder Land auf/Land ab so breit nach Sozialem Wohnungsbau gerufen wird!)

Die überdurchschnittlich hohen Betriebskosten 
Dass die Nettokaltmieten bei der DW nur knapp über dem Berliner Durchschnitt liegen, liegt an oben genannten Gründen. Unsere Erfahrung am Kottbusser Tor zeigt jedoch, dass auch eine relativ niedrige Nettokaltmiete nicht unbedingt eine bezahlbare  Miete bedeutet, wenn die DW, ähnlich wie es bei der VONOVIA bekannt ist, die Betriebskosten künstlich hochtreibt. Die großen börsennotierten Unternehmen nutzen Strategien zur Erhöhung von Profiten selbst bei Wohnungen, die noch Sozialklauseln unterliegen. So schaffen sie durch Outsourcing und vernachlässigte Instandhaltung trotz der Sozialbindung große Gewinnmöglichkeiten. Konkret: im Bestand der Deutsche Wohnen am südlichen Kotti liegen die Betriebskosten bei 4-5€/qm – im Landesdurchschnitt bei ca. 2,5€/qm! Das führt dazu, dass die Bruttowarmmieten im „Sozialen“ Wohnungsbau am Kottbusser Tor oft bei 10-14€/qm liegen. Das sind auch im Berliner Durchschnitt keine „relativ niedrigen“ Mieten. Und Jobcenterkompatibel sind sie schon seit langem nicht mehr. Das ist der Hintergrund unserers Protestes hier am Kottbusser Tor.

Wir wohnen in einer tickenden Zeitbombe
Wie oben beschrieben, hat die DW bei vielen Häusern am südlichen Kottbusser Tor die Kredite abbezahlt. Bei vielen Häusern fallen die Sozialbindungen ab 2022 weg. Was danach kommt, können wir an der Praxis der Deutsche Wohnen der letzten Jahre ablesen. Ein Blick in den aktuellen DW Geschäftsbericht macht deutlich, dass die DW die Mieten, wie schon in den vergangenen Jahren, maximal erhöhen will. Ihre Angriffe auf den Mietspiegel und die gefürchteten Modernisierungen sind Teil davon. Allein das Potential für Mieterhöhungen durch Modernisierungen preist die DW in ihrem Geschäftsbericht mit 31 Prozent an. Die Mieter*innen der 3.000 Sozialwohnungen der DW zwischen südlichem Kotti und Prinzenstrasse (Wassertorsiedlung) vertrauen deshalb weder auf die Politik, die es nicht schafft, die Sozialwohnungen zu schützen* (siehe unten), noch auf die Sozialfreundlichkeit der DW, sondern unterstützen das Volksbegehren zur Enteignung / Vergesellschaftung!
Neubau! Neubau! Neubau??
Ein weiteres  Lieblingsargument gegen die Vergesellschaftung von großen Immobilienkonzernen ist: „Enteignung schafft keine neuen Wohnungen – Neubau ist die (einzige) Lösung!“ 
Stimmt halb: Niemand behauptet, dass Enteignen neue Wohnungen schafft. Enteignen und Neubau sind zwei unterschiedliche politische Instrumente, die das selbe Ziel verfolgen können: Bezahlbaren Wohnraum in Berlin schaffen. Wer für die Enteignung großer Immobilienkonzerne stimmt, kann sich also genauso gut für den Neubau von bezahlbarem (kommunalem) Wohnungsraum aussprechen. Umgekehrt gilt aber auch, dass der Neubau von bezahlbarem Wohnraum den radikalen Schutz von bestehendem bezahlbaren Wohnraum nicht ersetzen kann – hier hilft nur die Re-kommunalisierung bzw. die Enteignung. Und schließlich: Bei durchschnittlich 14 Euro/m² Miete in einer Neubauwohnung gilt: „Neubau schaft (aktuell fast) keine neuen bezahlbaren Wohnungen!„
Das Argument, dass Neubau die einzige Lösung für die Entlastung des Berliner Mietmarktes sei, zielt dabei oftmals nicht auf den Neubau von bezahlbarem kommunalen Wohnraum. Die Neubaufraktion aus Immobilienwirtschaft und Politik versucht durch dieses Argument vielmehr, einen diskursiven Rahmen zu setzen, um den bitter nötigen Bestandschutz klein zu halten und mit ihrem jahrzehntealten Programm des subventionierten privaten Neubaus von viel zu teuren (Sozial-) Wohnungen weiter machen zu können. 

Vielen Berliner*innen ist jedoch längst klar, dass wir ohne einen radikalen Bestandschutz die Berliner Wohnungsfrage nicht sozial beantworten werden können. Jedes Jahr fallen im öffentlich geförderten Wohnungsbestand abertausende noch bezahlbare Wohnungen aus den Sozialbindungen. Allein diesen Schwund kann kein Neubauprogramm auffangen – von der Mietenexplosion auf dem freien Wohnungsmarkt ganz zu schweigen. Das ganze kann man auch schlicht „Neubaulüge“ nennen.

Wir halten fest:
  • Große Bestände des Sozialen Wohnungsbaus wurden unter der SPD (Sarrazin, Müller & Co) und den LINKEN verscherbelt.
  • Diese wurden u.a. von profitorientierten Immobilenkonzernen wie der DW billig aufgekauft. Das war eine Enteignung der Berliner*innen. (> dazu unser Plakat von 2016)
  • Die nur knapp überdurchschnittlichen Kaltmieten (!) der DW liegen zu einem großen Teil an ihrem erheblichen Bestand an Nachkriegs- und Sozialwohnungen.
  • Die Warmmieten im sozialen Wohnungsbau der DW sind aufgrund von extrem hohen Betriebskosten viel zu hoch und die heimliche Profitmaximierung.
  • Jährlich verliert Berlin zigtausende bezahlbare Sozialwohnungen. Der jetzige Neubau kann das nicht auffangen.
  • Zahlreiche Expertenkomissionen und 2 Regierungen haben es bisher nicht geschafft, den Sozialen Wohngsbaubestand sozial und nachhaltig zu retten.
  • Der Filz aus rechter SPD (u.a. der Arbeitskreis „soziale Stadt“), BBU, Immobilienkonzernen und Verwaltung verhindert bisher eine wirklich soziale Reform.
  • Die innersenatliche Konkurrenz der Regierungsparteien (auch zwischen Grünen und LINKEN) verhindert aktuell eine wirkliche radikal soziale Mietenpolitik.
  • Die Berliner Sozialmieter*innen sind weiterhin von Verdrängung bedroht. Dem Land Berlin gehen nach wie vor jedes Jahr tausende Sozialwohnungen verloren.
Deshalb DW & Co enteignen! 

Zur Enteignung geistern sehr unterschiedliche Entschädigungszahlen durch den Raum. Bei den meisten Medien hat sich die Obergrenze der Senatskalkulation gehalten, die von ca. 36 Milliarden Euro ausgeht. „Können wir uns die Enteignung leisten?“, fragen daher viele. Die Zahl ist jedoch falsch und die Frage ist falsch gestellt. Die Entschädigungssumme nach Art. 15 Grundgesetz ist klar unabhängig vom Marktwert der Wohnungen. Der Senat rechnet auf mindestens fragwürdige wenn nicht falsche Art und Weise, legt unpassende Vergleichszahlen an und kommt so auf eine Zahl, die sich für die meisten so anhört, als könnte man niemals ein Wohnungsunternehmen enteignen.

Das ist falsch! Die Enteignung von Deutsche Wohnen & Co. kann man allein aus den Mieteinnahmen der enteigneten Wohnungen bezahlen (und nebenbei die Miete fast um 1€/m² sofort senken)

Selbst wenn man von den Grundannahmen des Senats ausgeht und dabei konsequent bleibt, kommen wir auf höchstens 18 Milliarden Euro – die über einen langen Zeitraum gestaffelt aus den Mieteinnahmen zurückgezahlt werden. Jeder Mietshauskauf funktioniert so und da bei der Enteignung prinzipiell der Deutschen Wohnen nur das Geld zurückgegeben wird, was sie reingesteckt hat, funktioniert es genauso. Wir kennen das Prinzip – denn wir Sozialmieter*innen haben zusammen mit den verschenkten staatlichen Subventionen an private Immobilienkonzerne die Häuser schon längst mehrfach abbezahlt, die Häuser müssten also ohnehin längst uns gehören! Eine Enteignung für 1€ pro Unternehmen halten wir daher für gerade noch angemessen. Es reicht!

Oder wie es so auf einem Schild bei der tollen und riesengroßen #Mietenwahnsinndemo im April hieß: „Seid froh, dass Ihr nur enteignet werdet!“

Als Sozialmieter*innen wissen wir jedoch, dass wir für unsere Rechte nicht auf Berliner Landesregierungen warten können. Nichts wurde uns gegeben, was wir nicht ernsthaft und hartnäckig und mit langem Atem erkämpft haben.

 

Deswegen: auf dem Weg das Recht auf Stadt durchzusetzen, ist „Deutsche Wohnen & Co enteignen!“ genau die richtige Initiative zu richtigen Zeit. Allen Mitstreiter*innen wünschen wir viel Liebe und Kraft – und einen langen Atem!

 

Kotti & Co am 29.Mai 2019

 

PS. 1) Tage, seitdem Müller angekündigt hat, alle Deutsche Wohnen-Bestände zu rekommunalisieren zu wollen und nix passiert ist: 138 (Stand: 29. Mai 2019).

 

PS. 2) Kleines Ratespiel als Bonus:

Was war 2012 die Antwort des damaligen Senators für Stadtentwicklung Michael Müller (SPD) als Sozialmieter ihm ihre Sorgen vortrugen?

a)   „Soziale Härten nehme ich in Kauf“
b)   „Ich werde alles in meiner Macht stehende tun, um die Sozialwohnungen zu retten“

c)   „Ich werde versuchen, die GSW zu rekommunalisieren“

Kleiner Tip hier.  🙂 

* Allein der Protest der Sozialmieter*innen am Kotti und von mieterstadt.de hat dafür gesorgt, dass zumindest die jährlichen Mieterhöhungen im Sozialen Wohnungsbau seit 2012 gestoppt sind. Vorher war es den Eigentümern gesetztlich festgeschrieben möglich, die Mieten im sozialen Wohnungsbau jährlich um  0,13€/m² zu erhöhen. Auf unseren Druck wurde 2012 für 35.000 Wohnungen und 2016 für alle 110.00 Sozialwohnungen in Berlin ein „Mietenkonzept“ eingerichtet. Damit gibt es (mit Ausnahmen) im Berliner Sozialen Wohnungsbau keine Mieterhöhungen mehr, die sonst jährlich gesetzlich vorgeschrieben sind. Bei der schwindenden Zahl der Mieter*innen, die noch in der Förderung sind, hat das ein bisschen entlastet. Aber wir protestieren am Kotti mit unserem Dauerprotesthaus, bis die Mieten sinken. Ein Mietenkonzept ist eben nur eine kurzzeitige Aussetzung und keine Reform des (un-)sozialen Wohnungsbaus. Nur ein wirklicher gesetzlicher Umbau kann dafür sorgen, dass unsere Zukunft in unseren Häusern gesichert ist. Vor diesem Hintergrund hatte sich der Berliner Senat 2016 eine Reform des Sozialen Wohnungsbaus in den Koalitionsvertrag geschrieben. Ziel sollte es sein, eine „Richtsatzmiete“ einzuführen, um zumindest die negativen Auswirkungen der alten Fördersystematik aufzufangen. Dieses Reformvorhaben ist „steckengeblieben“ und kommt seit langem nicht mehr voran. Dass von dem alten SPD/CDU Senat nicht viel zu erwarten war, wussten wir. Heute stellen wir fest, dass auch die aktuelle Regierung aus SPD, LINKE und GRÜNE nichts tut, um die Sozialwohnungen Berlins zu retten.