Umfassende Reform des Sozialen Wohnungsbaus weiterhin dringend erforderlich!

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gibt in ihrer Pressemitteilung vom 27. März bekannt, dass es im Bestand des Sozialen Wohnungsbaus in diesem und im nächsten Jahr keine turnusmäßigen Mieterhöhungen gibt (andere Mieterhöhungen für Sozialmieter:innen werden auch von den Landeseigenen offensichtlich nicht ausgesetzt – trotz Corona). Damit die Mieterinnen und Mieter in den teuren Berliner Sozialwohnungen jeweils zum 1. April nicht mit weiteren 0,13 €/m2 Wohnfläche u. Monat belastet werden und damit ausgesetzte Mieterhöhungen von bis zu 0,78 €/m2 nicht nachgeholt werden, wird für ca. 42.500 der insgesamt ca. 90.000 bestehenden Sozialwohnungen der Stadt eine neue Objektförderung eingeführt: Eigentümerinnen und Eigentümer erhalten Zuschüsse oder werden bei der Bedienung von Aufwendungsdarlehen des Landes entlastet. Hierfür werden 337 Mio. € aus dem Berliner Landeshaushalt zur Verfügung gestellt.

Das neuerlich aufgelegte Mietenkonzept des Senats ist unzureichend und unnötig teuer. Das Mietkonzept ist unzureichend, weil wirtschaftliche Einbrüche und enorme Belastungen im Zuge von Corona für viele Mieterinnen und Mieter keine Aussetzung von Mietsteigerungen, sondern eine Absenkung überhöhter Sozialmieten erfordern. Das Mietenkonzept ist unnötig teuer, weil eine seit langem angekündigte Reform des Sozialen Wohnungsbaus ganz ohne neue Fördermillionen eine substantielle Absenkung von überhöhten Sozialmieten bewirken würde.
Diese neuerliche Akutmaßnahme, mit der eine weitere Verschärfung der Mietensituation im Sozialen Wohnungsbau vermieden werden soll, kann die im Koalitionsvertrag für diese Legislaturperiode angekündigte umfassende Reform des Sozialen Wohnungsbaus keinesfalls ersetzen. Zwei Beispiele für den ungemindert dringenden Handlungsbedarf: Die Mieterhaushalte in ca. 11.000 Sozialwohnungen ohne Anschlussförderung leben weiterhin auf einer tickenden Bombe, die deutschlandweit ohne Beispiel ist; hier kann sich die Miete jederzeit in einem Schritt ggf. verdoppeln oder verdreifachen, ohne dass es ausreichend kompensierende Mietzuschüsse gibt. Auch die Mieterinnen und Mieter in den ca. 40.000 vermieterseitig vorfristig abgelösten Sozialwohnungen erhalten weiterhin keine Hilfe; nach Bindungsende können hier weiterhin ungerechtfertigt hohe Kosten- bzw. Verpflichtungsmieten – nun als unnötig teure Bestandsmieten auf dem freien Wohnungsmarkt – verlangt werden, wobei gleichzeitig an die Sozialbindung geknüpfte Mietzuschüsse wegfallen.

Wir dringen deshalb erneut und nachdrücklich auf die schnellstmögliche Verwirklichung einer Reihe von effektiven Reformansätzen, die sozial nachhaltig, zugleich haushaltsschonend und voraussichtlich auch rechtssicher sind. Hierzu zählen insbesondere fünf konkrete Regelungsvorschläge:

  1. Verbot der ungerechtfertigten Besserstellung von Vermieterinnen und Vermietern im Sozialen Wohnungsbau gegenüber jenen im freifinanzierten Wohnungsbau: Mieten für Sozialwohnungen überschreiten in Berlin teilweise (sehr) stark die Höhe ortsüblicher Vergleichsmieten von vergleichbaren freifinanzierten Wohnungen. Es kann nicht sein, dass Vermieterinnen und Vermieter, die staatliche Subventionen erhalten (haben), beiMietforderungen bessergestellt werden als Vermietende, die keine staatlichen Subventionen erhalten (haben). Deshalb soll die Miete für eine Sozialwohnung die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten dürfen. Vollkommen unverständlich und dringend korrekturbedürftig ist außerdem, dass nicht subventionierte Wohnungen dem Mietendeckel unterliegen sollen, während Sozialwohnungen aufgrund ihrer öffentlichen Förderung hiervon ausgenommen sein sollen.
  2. Ansatz von laufenden Aufwendungen bei der Mietenberechnung im Sozialen Wohnungsbau nur insoweit, wie diese der Vermieterin bzw. dem Vermieter tatsächlich selbst entstehen: Es
    kann nicht sein, dass Kostenpositionen, denen vermieterseitig keine Zahlungsverpflichtungen gegenüberstehen, die Mieten von Sozialwohnungen weiterhin in die Höhe treiben. Eine von der Senatsverwaltung im Jahr 2016 eingesetzte Expertengruppe konnte gegen das Verbot von fiktiven Kosten für Sozialwohnungen keine rechtlichen Einwände finden.
  3. Abschaffung der Entschuldungsgewinne im Sozialen Wohnungsbau: Viele Sozialwohnungen sind auch deshalb unnötig teuer, da hier Kapitalkosten auf bereits getilgte oder anderweitig entfallene Fremdmittelanteile geltend gemacht werden. Seit 2017 liegt dem Senat der Entwurf einer Rechtsverordnung vor, mit der dies verhindert würde.
  4. Bei der Mietenberechnung muss das staatliche Aufwendungsdarlehen – zumindest als fiktive Größe – unberücksichtigt bleiben: Mit der Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen zugunsten Berlins wird zugleich eine zeitlich unbefristete, zusätzliche Einnahmequelle zugunsten der Vermietenden geschaffen. Bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung ist diese für die Sicherung der Rentabilität der Objekte – zumindest hinsichtlich der getilgten Darlehensanteile – nicht erforderlich. Zumindest Mietforderungen, die sich als unbegründet erweisen, sind zu streichen.
  5. Verbesserung der zivilrechtlichen Position der Mieterin bzw. des Mieters bzgl. der Überprüfbarkeit der Mietenberechnung: Zur Einhaltung des für Sozialwohnungen geltenden Wirtschaftlichkeitsgebots in der Praxis sind die Rechte der Mieterhaushalte mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Mietforderungen wirksam zu stärken. Hierzu wurden bereits in einem Rechtsgutachten von 2015 Regelungen für den Landesgesetzgeber vorgeschlagen.

Vorschläge und Entwürfe für Verordnungen bzw. gesetzliche Regelungen, die diese Mängel im aktuellen System beheben können, liegen seit Jahren vor. Obwohl die Zahl der Sozialwohnungen rapide sinkt, geht es hier dennoch um ein großes und für Geringverdienende wichtiges Segment. Gerade jetzt muss das Versprechen aus dem Koalitionsvertrag zügig
eingelöst werden, in diesem Bereich für mehr Sicherheit und Gerechtigkeit zu sorgen.